贝壳苏州10分钟带你了解买新房或二手
2023/2/20 来源：不详由于交易环节的复杂、行业政策的多变，购房交易远比大家看到的和以为的要复杂的多得多。如果不了解门道，很容易踩坑！今天，我们就来帮大家分辨，买房中最容易遇到哪些风险，并告诉大家怎样才能成功避坑！
买新房
广告辨别
广告词很优美，但务必看一下广告画面最下方的“免责说明”。区位图上的所有配套务必看清是既有还是在建或者规划，（对地段不熟悉的买家）所有配套不管步行还是车行都实地走一遍感受一下空间感。所有现场看得到的广告画面和公示文件建议全部拍照，所有销售广告页、户型图全部留存，如果出现交易纠纷这些材料说不定能用得上。
样板房视差
样板房的迷惑性在于所有家具尺寸都是额外定制的，样板间百分百的美好和舒服如果换成正常的家具尺寸，多半就变局促了。大多数买房者知道家具需要自配，但不知道具体哪些固定附着物是参考交付标准的，这里就要看现场张贴的标识——“此处非交房标准”——多半贴在墙纸、电视背景墙、沙发背景墙、卧室床板靠、阳台上的洗衣台等。
不利因素公示
不利因素公示分红线内、外，“内”通常是变电站、垃圾站、噪音源等，“外”通常是外部的厌恶性设施，譬如公墓、加油站、垃圾站、机场、危化品生产/储存地等等。这2块公示牌一般都放在不起眼的角落，比较在意这些的买房者需要自己找找。
税费隐藏
有些时候，售楼处帮您计算的首付金额只包含首付，不包含交房时的契税和维修基金和首年物业费。
交定金
所有购房钱款都应该且必须在财务办公区经专职财务人员收取，并现场开具加盖财务章的收据（定金阶段不开发票的）！由财务收款可以经过二次销控，防止一房两卖。
签合同
网签合同都是在住建局指定的合同模板基础上，由开发商销售部会同法务部共同拟定的制式合同——只能在空白处编辑，除了签字没有任何地方需要或者可用手写。但不能因为是大开发商的制式合同而直接签字，起码得把付款日期、违约责任、交房日期核对一下。
公积金贷款
很多城市的公积金放款条件是楼盘结构封顶，这个工期一般晚于预售门槛较多，所以一些开发商会因为出于回款的考虑而拒绝公积金贷款的买家，遇到这种情况可以打投诉咨询。
规划变更
这里指小区内部的规划变更，但近些年已经少之又少，哪怕有开发商也会通过正规的报规审批。但是也不能轻易排除这种情况，所以看房的时候尽量把公示的平面图和沙盘都拍好照片。如果交房时发现有明显不合理的变动，就让开发商拿出报规审批资料。
楼盘烂尾
最近出现了不少房企暴雷的现象，建议购房者可以在买房之前搜一下开发商是否有负面新闻，或者股价异常、快速下跌。
延期交房
真遇上了，开发商一般也是按合同办事的，如果开发商到了不按合同承担违约责任的份上，那一定是资金链问题较大、延期较长。如果真摊上了，建议优先协商解决方案，以拿到房屋为最主要目的。
房屋质量
期房跟现房、二手房比最大的差异是建筑质量的不可控性。以现有的施工技艺顶楼漏水和边套渗水都已经是小概率事件了，但现有的施工技艺还是无法杜绝此类问题，所以买到的房子质量怎么样基本属于运气问题。如果交房的时候发现建筑质量问题或精装瑕疵的，暂缓签收并积极协商维修。
买二手房
虚假房源
作为买家，如果看到一套房子各方面都满足自己需求，楼层不差、装修满意还价格不贵的，这时我们需要警惕它是虚假房源。大家在看房选房时，建议选择专业、靠谱的平台。
单方卖房
这种事需要共有产权的房子为基础，虽然发生的概率不高，但也不能不防。所以遇到这样的房子如果一方共有人未到场的，让共有人签署书面声明同意出售，并让未到场的一方手持声明拍摄照片。
产权调查
在买二手房之前，一定要做产权调查。全套产调包含了：房屋、土地、异议、房地产抵押、预购房屋及抵押、建限制、地役权、文件十类登记簿信息。
如果不做产权调查，可能会遇上以下3类问题：
1如果原房主不注销抵押，银行不能放贷，即使全款支付，房子也无法过户；
2如果产调上显示此房存在行政查封或司法查封，会出现无法网签的情况；
3如果房屋所有权来源是继承，且房主不是唯一，就会产生20%的个税。
贷款瑕疵
如果征信和流水有瑕疵，务必搞清楚问题的种类和严重程度，并准备好对应的解决方案，否则会影响贷款的审批。
交房标准
在买房时，一定要与买方协商，并在合同中写明交房的物品明细。
卖二手房
买家付款
在施行资金监管的城市，一般不会再出现买家资金不到位的情况，但也不能排除因为中介疏忽或买家可以隐瞒造成银行拒贷的情况。如果出现拒贷造成买家违约的情况，通常房东的利益不会受损，但如果房东置换就有可能因此造成自己买房违约。置换的房东尽量在卖房签合同的时候，审核一下买家的资质。
交房时间
法律上对于二手房买卖的交房时间全凭双方协商确定，但建议还是在完成过户后办理交房，并且交房当天结清尾款。
置换周期
预估买家放款时间3个月起，这样会比较保险。
这些主要风险项和高频次纠纷，大家了解了吗？
注：本文由德佑经纪人王华提供
