海航投资去地产化走完最后一步全面

来源：时刻头条

日前，海航投资发布公告称，旗下全资子公司天津亿城山水与百年人寿保险签订协议，由后者购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余资产，合同总金额达到12.73亿。

此外，亿城山水与北京星彩房地产达成补充协议，尚未完成销售的部分房源，一并在此次销售合同中转让百年人寿。

至此，天津地产项目——这一海航投资在内地的最后“拼图”，完成了剥离。

在房地产市场压力增大的环境下，海航投资主动处置部分低效资产，“去地产化”走完“最后一步”。

唯一在售的房地产项目易手

涉足多元业务领域的海航投资，前身是亿城集团。年，海航资本通过受让亿城集团19.98％股权成为公司控股股东。两年后，公司更名为海航投资，从此开启转型之路。此次易手的亿城堂庭项目，是海航投资唯一在售的房地产项目。

公开资料显示，亿城堂庭项目毗邻天津西站，涵盖高端住宅、洋房、居住式公寓及酒店式公寓，同时配套大型商业，是总建面45万㎡的城市级高端综合体。自年开盘以来，该项目销售额逐步攀升。

从天津房市看，亿城堂庭项目位于红桥区核心片区，与红桥区政府相邻。由于周边多为年左右老旧房源，亿城堂庭项目在区域中热度较高，单价从元上涨至元左右，前景可期。

不过，年疫情“黑天鹅”事件给楼市降温。出于提升公司经营业绩考虑，海航投资谋划剥离去化率已超三分之二的亿城堂庭项目。10月中旬，海航投资称将尽快完成全部天津亿城堂庭项目LOFT公寓销售，并加快推进写字楼及商业的出租/出售事项，以减少本次新冠疫情对销售工作的影响。

如今，靴子终于落地。公告显示，海航投资旗下全资子公司天津亿城山水拟与百年人寿保险签订协议，约定由后者购买亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位，项目包括各类物业的总可售面积10.30万㎡及车位个，合同总金额达12.73亿。

作为补充协议，天津亿城山水还与北京星彩房地产经纪签署补充协议，剩余少量房源一并在此次销售合同中转让百年人寿。

至此，海航投资唯一在售的房地产项目完成易手。由于多年无新增土地储备，剥离亿城堂庭项目，也意味着海航投资与房地产开发挥手告别。

剥离低效资产划下句点

早于年，海航投资就开启了房地产项目“卖卖卖”模式，其以退为进的转型策略，意图剥离低效资产，加速去库存。

先后剥离唐山、苏州等受宏观影响较大的二、三线城市资产，仅保留一线城市优质地产项目——天津亿城堂庭项目和上海前滩项目，以此来确保公司转型期营收稳定。

在此过程中，海航投资先后处置了多家子公司股权与债务，为公司回收了可观的现金流，也为其后的转型提供了充足的资金保障。

此次亿城堂庭项目易手，海航投资在答复媒体询问时，也如此表示，“销售完成后将直接促进了对公司房地产开发项目尾盘的去存化，对上市公司年业绩产生积极影响”。

事实上，近两年来，海航投资业绩受房地产业务拖累，表现不佳。年三季报显示，1月至9月，实现营收万，同比下滑75.86％；归属于上市公司股东的净利润亏损万元，较上年同期亏损增加。

海航投资便表示，疫情对房地产销售造成一定影响，且天津堂庭项目LOFT公寓销售已近尾盘，实际销售速度较前期放缓，出现销售进度及回款不如预期的情况，导致公司业绩下降，因此一直谋求出售。

如今，海航投资剥离低效资产划下句点，转型不动产基金与养老服务的尝试也初见成效。年半年报显示，海航投资超六成收入来自于不动产基金与养老服务，曾经的主业房地产只占到35％。而在年，两者的比例还是20.38％与79.62％，房地产占绝对主导。

业务类型完成切换后，海航投资转型效果初显。

REITs与养老业务前景可期

海航投资在公告中表示，自年开始，公司便谋划产业基金、不动产基金及养老产业管理综合平台的转型策略，加快布局多项不动产基金业务及养老业务。如今，REITs和养老等业务进展顺利。

三季报显示，海航投资目前拥有曼哈顿34街、纽约梅西百货两大REITs（不动产投资信托基金）项目，其项目标的资产均为美国纽约的商业地产。

曼哈顿34街REITs项目为位于纽约曼哈顿西34街与十大道交接处的土地开发项目，该项目已于年4月取得土地权，随着各类在建工程的逐渐交付，HudsonYards将成为集艺术、文化、商业、零售等为一体的新地标建筑群。而HudsonYards商圈不断发展及提升，将有利于曼哈顿34街REITs项目的未来升值。

梅西百货改造REITs项目，同曼哈顿相比，该位置租金更低，同时楼层空间设计更符合创业公司的需求。

根据国际房产顾问世邦魏理仕（CBRE）关于纽约布鲁克林区域的三季度报告，虽然受COVID-19疫情影响，租赁规模降低，但布鲁克林区域租赁询价仍保持在稳定水平，甚至较去年同期上涨7％。该项目所在的布鲁克林市中心（DowntownBrooklyn）次级市场是布鲁克林区域唯一一个实现年租赁规模超过去年的市场。

铁狮门一期所在的曼哈顿市中心（MidtownManhattan）区域位置好，租金稳定，发展势头良好，这些优质的REITs项目不仅为海航投资提供了稳定的现金来源，也为海航投资的转型打下来了良好基础。

今年8月，通过收购海南恒兴聚源的关联交易，海航投资10.89亿元买下曼哈顿34街REITs项目“铁狮门一期”。“铁狮门一期”计划于近年完工，规划开发为写字楼。

纽约梅西百货REITs项目启动更早。年1月，海航投资通过关联交易，获得海投一号77.7％合伙份额，投资“铁狮门三期”。目前，“铁狮门三期”项目装修正在加速推进中。

养老业务也在加速布局。三季报显示，位于北京石景山核心区的和悦家国际颐养社区获评北京市民政局、北京市养老行业协会颁发的北京市养老机构二星等级，不仅成为首批石景山区长期护理保险定点服务机构，还成长为北京市中高端养老机构的代表性和标杆性品牌。

此外，海航投资旗下养老平台、全资子公司北京养正投资有限公司，于今年9月与天津市普丰房地产签署合作意向书。双方就位于天津市大港区港西新城内的总建筑面积多平方米两块商业用地，进行“和悦家国际高端养老中心”的落地开发运营达成合作意向。这也意味着，海航投资在成功运营城市核心区高端养老机构品牌“和悦家”之后，首次完成品牌输出，成功落子天津，其运营模式与优秀品质为市场看好。

业内人士认为，海航投资战略转型坚决彻底，其REITs业务既有国家层面的扶持，也有海南自贸港建设红利，而具备可复制性与推广性的大健康养老服务，也是方兴未艾的朝阳行业，前景可期。