城市发展轴线延伸成北的楼市风口在哪里

作者:地产全说“城北”到“成北”的一字之差其实质是成都城市发展的内生性变革更是新都城市能级的阶段性跨越。而对于开发商而言顺应城市发展的趋势寻找投资机会获取的不仅是开发利润还能分享更具想像空间的城市红利。这个投资逻辑的成功案例不胜枚举华润、龙湖等品牌企业使用了一个站位颇高的词来进行概括——城市共生。“城市共生”型的投资开发前提在于充分研判城市的发展趋势。那么当“成北”成为成都轴线发展的新兴主战场楼市的“风口”又将在哪里聚焦从环到轴成都房地产市场格局如何改变成都的房地产市场格局经历了从围绕城市环线扩散到沿着城市轴线延伸的发展历程。“摊大饼”的城市发展模式不可避免带来潮汐式交通压力、职住分离“空城效应”等弊端但通过这种环状扩散的房地产市场积累逐渐实现了成都传统一二圈层市场的同城化也奠定了当前“11+2”成都中心城区的基础。房地产市场现状和趋势的最直观体现莫过于房价的变化。正如年房价热度图所示成都楼市环状发展的历史痕迹以及轴线发展的新兴趋势都非常明显。以环线为分析维度因为土地供应的稀缺性一环以内均价在~元/㎡的项目基本绝迹多数均价元/㎡~元/㎡在之间价格突破元/㎡亦不在少数二三环之间均价元/㎡~元/㎡之间的项目占据绝大多数其次为元/㎡以上项目三环以外由于可开发用地存量更大项目价格分布区间相对完整从元/㎡以下到元/㎡以上均有供应。当我们以轴线为维度进行分析南延线两侧房地产高价值项目的分布明显更为集中。除了金融城这一聚集点之外天府新区麓湖生态城板块也呈现出相当明显的聚集效应。环状发展时期恰好是成都房地产市场的刚需阶段。在此阶段绕城周边作为传统一二圈层结合区域涌现出大丰、外光华、犀浦等表现亮眼的市场板块。其中新都大丰更是过去年的市场销冠板块代表了这一时期购房者对于新都区域价值的高度认可。而从年市场认购总额的热度图来看当前市场成交沿轴线布局延伸的趋势更为明显城南的市场认购总额远远高于其他区域。与此同时西南侧的九江板块、西北侧的犀浦板块以及正北方向的大丰板块也保持了相对活跃的市场成交。通过两张热度图的比对我们可以得出结论成都房地产市场的格局已经从沿环线扩散的传统格局转为以南北轴线为主干进行价值传递未来的“成北”楼市投资价值可期。轴线延伸“成北”拿什么与“成南”对标轴线延伸的房地产市场是成都轴线发展的直观表现。而从城市定位的高度来看它体现出四川省“一干多支、五区协同”的发展策略通过打造成都平原经济区实现做强成都这一“主干”。作为联结成都平原北部城市群的关键年12月天府大道北延线的开工拉开了成都城市轴线向北延伸的序幕。未来天府大道将真正成为以成都为核心北至德阳南到眉山的“百里城市中轴”串联起成都平原的多个城市群。过去成都南北两极的分化非常明显从城市界面、开发强度、产业配置等多方面均不属于同一量级“成南”的发展毋庸置疑是大为领先“成北”的。但步入年在成都轴线延伸发展的大趋势之下“成北”的后发优势逐渐得到体现。从这两张图不难看出成都中轴线的南北两端分别都承载了非常重要的功能布局无论是交通枢纽、口岸建设、产业新城还是大型公建的配置“成北”高标准对标“成南”的势头都非常明显。进一步分析目前城市南轴的功能布局南轴两翼是龙泉经开区和天府新区产业园双流国际机场作为空港枢纽自天府广场往南是火车南站、金融城、环球中心、会展中心、天府软件园、麓湖、科学城等城市节点。目前围绕麓湖已形成“成南”最炙手可热的品质居住区域也是当前“成南”地产市场的高价值区域。对应来看未来城市北轴的功能布局两翼对应的是高新西区和新都区的动力产业新城青白江国际铁路港作为陆港枢纽自天府广场往北是火车北站、凤凰山音乐公园、国际足球中心、轨道产业园、地理产业园、成都国际商贸城、蓉欧新城、新都城区等城市节点。在与南轴相对应的区位新都区就是潜在的“成北”地产市场高价值区域。交通枢纽方面北轴的火车北站作为全国铁路枢纽之一随着改造升级其能级远超火车南站。口岸建设方面双流国际机场目前作为中西部第一空港随着天府国际机场建设将分流一部分口岸功能。而国际铁路港所在的大港区是西部最大铁路物流枢纽国家对外开发口岸蓉欧快铁起点。产业新城方面和成都科学城对应的是蓉欧新城未来将基于现有的北部商城升级成为联动“一带一路”的蓉欧新城。城市产业功能配套北轴上有占地亩的世界顶级露天音乐演艺场地和城市主题公园——凤凰山露天音乐公园中西部最大的商贸中心国际商贸城成都国际足球中心等。综上来看无论是从城市功能来看还是国际化形象界面来看成都城市北轴展示出来的能量毫不逊色城市南轴。“成北”对标“成南”从此不再是一纸蓝图。楼市风口新都凭什么坐上成北“c位”城市发展的趋势所在就是投资风口所在这是“城市共生”型开发商的投资逻辑核心。对于“成北”未来发展的高度认可集中体现在万科、华润、保利、龙湖、蓝光、金辉等知名企业争相进入新都市场。其中又以龙湖和华润的进入最具代表性。龙湖近年来深耕成北在享受先发红利的同时持续落子新都。华润同样对“成北”发展格局充满信心沿城市北轴从金牛、新都乃至彭州进行大手笔布局。从这一点来说品牌开发商“用脚投票”的市场行为已经佐证了新都作为成北楼市“c位”的趋势。与此同时新都房地产市场自身的良好表现也在成都房地产市场“特殊周期”里上演了一出漂亮的弯道超车。从近年土地市场表现来看新都区近五年土地控量出让有效控制供地节奏和商住配比。除年集中供应外-年新都住宅年均新增可建面积85万㎡远低于近5年年均万㎡的商品住宅去化量市场土地库存较低。从楼面地价来看新都住宅类用地楼面地价年实现跨越式上升年出现合理回落。同时伴随新都商业市场逐步繁荣近年来商业用地成交楼面地价增幅也较大。从年同位区县住宅类用地平均楼面地价对比来看新都区位于中位偏上水平轴线经济带动下释放出的高城市价值将推动土地价值持续上升。随着成都加快建设美丽宜居公园城市新都区上市土地容积率也在持续降低2.0容积率几乎成为标配未来改善属性将持续加强。从商品住宅市场供销存量来看年新都区处于同位区县中位相对较为平稳。从销售均价来看新都区均价略低于平均线尚有较大上升空间。更重要的是近五年新都区商品住宅年均去化面积达到万㎡经历-年三年供不应求。无论是区域内的原生客户改善需求还是正在急剧增长的产业人口置业需求都将在较长时期内给新都楼市健康发展提供强劲的需求支撑。更值得