别再乱买房了小心凭运气赚的钱,最后又凭

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：坐标苏州园区，目前有昆山市政府边平一套，苏州星海学区房一套平，学区老大刚用过要9年后才能卖，老二目前幼儿园，昆山房子户型小区很好住的很舒服，想留着以后养老，学区房户型不是很理想而且是二手购入未重新装修就入住，因为有老二而且父母年纪也蛮大的80+，想提前购入有院子的房子让他们可以享受，手上资金只有+，夫妻老家各有一套拆迁房，各价值+，不需要房型太大但功能想全，院子，卧室要4个，请帮忙建议在哪个区域买好，一手还是二手？资源怎么整合比较好？另外，工作明年会变动到南通海门，海门是否值得现在投资兼顾自住？如果房价是万左右是全款买好还是贷足70%？

回答：房产投资不要全款，买房最大的好处就在于可以运用杠杆，用30%的首付，获得%的资产，享受%资产带来的升值，以及稳定的租金收益。

全款买房，资金的利用率太低，白白放弃了按揭贷款的福利。

南通海门房价基本两万左右，老城区一万六，开发区能达商务区附近也基本两万左右。

南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了，现在大家都在观望，入场就被套牢的风险很大，慎重。

老家房子如果不住，建议乘早出手，将来越来越没有价值，把资金打在高能级城市，才能发挥资金的价值。

新房现在带院子的很少，可以二手次新。

推荐吴中区郭巷的美澜城，十分钟步行到尹中路地铁站，小区外围估计安静不了，里面还是蛮安静的，点不是老房子，四五年前的楼盘。

苏州买房价值高的板块详见内部分享

提问：星叔好。城市坐标杭州基本情况:我在杭滨江有套璞悦湾的小三房89方，在城西金成花园有一套45方的学区房。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉璞悦湾，卖价差不多，还掉所剩贷款，还余左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边金茂万科那个楼盘95方小三房(和我家人合投，不占我的房票)，再用万去投临平柏悦中心大三房(总价+，用我自己的房票，贷款六成)，剩下近的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的学区房，用于出租和保值。

这波操作是否合理?个人还看中银湖的江南原著合院想自住，加车位总价，但因孩子读书，十年内不能住。是分批投资好?

还是置换合院，或有其他更佳方案

回答：第一，其实你的2个方案都不是很好。

如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种升值能力不如高层，投资反而资金被长期站岗。

如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。

杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小学区房，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小升值差缺少接盘侠，

所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。

别把凭运气赚的钱，最后又凭本事亏回去了，千万别瞎折腾。

第二，你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，

同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资

一定选择核心地段才更有价值。

提问：星叔，麻烦请问中介带过去售楼部买房，然后中介跟我说可以返我1w的佣金，这种方式是否靠谱？是否会影响我买房？感谢您百忙之中抽空回答一下！

回答：有的楼盘，中介带客上门会有佣金（每个楼盘、平台可能不一样）。

不管是中介买房还是通过售楼处买房，都只是买房的渠道不同，售楼处打个比方就是开发商的旗舰店，你可以直接进店买房

而中介就像是开发商的网店或者分销商，其本质上都是可以给客户提供买房需求的，无论你找哪个买房，只要出了问题，最终开发商都是要负责的。

你说的这种，说明开发商给的佣金高，中介也就乐于“分享”，做大基数。

这个不影响你买房，所有流程都是和开发商对接的，只是你属于这个中介的客户。

至于靠不靠谱，就看中介有没有职业道德了！

提问：星叔您好，新人，星叔您好，我是苏州人，想在上海投资房产（有个亲戚有个上海购房名额）上海哪些地方可以看下，能否具体到几个可以参考的方便我们实地去看房。另外跟苏州园区核心位置投资对比哪个更好，16年看过松江地铁口几个盘，目前好像基本横盘三年，不如苏州园区。您怎么看长期趋势？谢谢

回答：上海作为一线城市，潜力长期看，要大于苏州，有房票投资优先买上海，确定性更大。

其实房价这个东西，是非常分裂的，每一个因素都会体现到房价上。

城市不同，均价不同；

城市相同，板块不同，价格不同，同一板块不同小区，价格也不同。

苏州园区的规划最早，园区聚集了苏州最好的资源。教育，商业，娱乐，景观配套等等，苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。

苏州的蓄水池，其实已经空了。限售，又是进一步的冻结资金。现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。

因为不知道你上海的具体预算有多少，只能先说说上海买房的几个标准：

1.上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。

2.上海买房，一定要选定地铁来买，上海市个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。

3.市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。

详见内部分享上海买房价值高的版块

提问：天津滨海新区买房建议，谢谢

回答：滨海新区的出身很高，当年对标的是上海的浦东新区，长期备受瞩目。然而在年被曝zj之后，又瞬间坠入尘埃，让人对这个地方失望颇多。

滨海新区很大，兼并了塘沽区、汉沽区、大港区。

在这种大供给市场中，楼市必然会产生分化，所以在这个地方购房，很容易入坑，因为很多政策规划根本无法实现。

而且没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，bz事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强。

对于购房价值方面。首先推荐的是泰达开发区。

泰达开发区规划的模式为职位一体，设计的商务区规模相对合理。其中泰达MSD是泰达开发区的核心和灵魂，总建筑面积25万平方米，包括行政中心、金融中心、商业中心、商务中心和高端住宅区，目前的泰达MSD已初具规模。

泰达开发区的适用人群为刚改性人群，经济状况较强，对居住环境、社区环境、楼盘品质要求较高。

由于片区内基本都是新房和次新房，而且普遍品质高端，所以自然价格也不低。目前二手房价格普遍在2.5万元之间。

如果资金有限，开发区够不上的话，刚需的次优选择是塘沽老城区。

这个地方虽然大部分都是八九十年代的老公房，面积小户型一般，居住体验差，但是片区成熟，配套完善，生活便利。

塘沽老城区老公房的普遍价格在1.5到1.8万元之间，一套小面积的老公房总价不过几十到一百多万，整体相对便宜。

提问：老师，补充一下：这个盘是旭辉银盛泰开发的，地点在青岛西海岸新区辛安街道，周边1公里内从幼儿园到大学全有，其中小学差一些。品质和户型不错（个人比较喜欢）。我目前有一套89平房子在这个小区附近，最近看房子是出于置换和防止血汗钱大幅贬值考虑的，目前勉强能承受同时持有2套。从这小区新开价格来看，目前房子不好卖，我现有房子离这小区不远估计也同样不容易出手，有点担心买了之后情况有变变现困难。目前有几点比较纠结：1.西海岸新区房子行情是否会继续下跌？2.新盘首开价格是不是会比二期三期更低一些？从个人经济条件看，晚一点入手资金压力小些。3.您能否帮忙指点一下青岛及西海岸新区房价趋势。4.青岛西海岸新区发展不平衡，您认为哪个位置更适合投资买房？以上，问题比较多，烦请指点！谢谢

回答：西海岸新区房子行情目前相对稳定，也不会怎么跌了。

一般情况都是二期、三期价格更高，不然新盘容易维权。

你也可以根据楼盘规划，看看二期三期大致位置。青岛及西海岸新区房价趋势基本上一个方向，从开始野蛮增长，之后到达高峰然后进入到两年多的回调期。

目前泡沫差不多挤得差不多，接下来几年，不出意外，整体小幅度上涨。

提问：星球，你好！我想请问下，我在北京有房，俩个孩子一个小学二年级，一个1岁，北京不能高考，考虑孩子上学问题准备回老公的老家福建，我们初步计划回厦门，工薪阶层，北京房子准备卖掉，左右首付，去厦门买个中等学区的房子，万左右的，您看岛外哪个区合适些？是入手一手房还是二手房好些？

回答：如果短期内有自用学区需求，岛内带好学区的老破小是可以考虑的，因为好学区是稀缺资源，而且接盘面足够广，保值和增值性都较好，好学区也是唯一可以最大化程度弥补老破小不足的配套，用完即可出手。

可以考虑岛内湖里区，老湖里的房价，在岛内绝对是一种神奇的存在。3万出头的价格，甚至低于岛外主流新城的二手房价。尽管区域内小区房龄普遍在15年以上，但从居住便利性和生活配套完善性来看，目前还领先于岛外大部分新城和片区。

地铁1号和3号线横穿老湖里城区，为老湖里共享全岛优质配套，提供了交通方面的升级和提速。西部老湖里厂区改造的中期利好，会在很大程度上改善老湖里的居住环境和氛围。岛外要买的话，可以考虑集美这些地方机会大一些，优先买二手次新。

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