42溢价率的公募REITs你信吗

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作为一年以来金融领域重要的金融产品基础设施领域不动产投资信托基金REITs产品备受各方广泛 　　盐田港区拥有天然地理环境优势和良好的软硬件设施，航道近18米深、米宽，可实现20万吨级船舶全天候、双向通航。盐田港自年开港至今，立足深圳、服务华南、面向全球，将盐田港区打造成为全球单体吞吐量最大、最繁忙的集装箱码头之一，承担了深圳港一半的集装箱吞吐量、广东省超1/3的外贸进出口、全国对美贸易1/4的货量，巩固了深圳作为亚太地区重要物流枢纽的地位。每2秒操作1个集装箱，承担广东省超三分之一的外贸进出口，深圳盐田港年吞吐量达万标箱，每天超过40亿元的货物经此通达全球，是名副其实的世界级航运枢纽。今年年初，盐田港实现累计吞吐量两亿标箱，创造了单体港口最快实现两亿标箱的世界纪录。盐田港东作业区开建，将进一步提升盐田港区未来多艘超大型船舶同时靠泊的服务能力，进一步扩大盐田港区集装箱码头的经营规模，满足珠江三角洲地区乃至华南地区不断增长的集装箱吞吐量需求，进一步提升航线密度，增强现代航运业综合服务能力，巩固盐田港华南地区主枢纽港和深圳港全球集装箱干线港地位。盐田港区自建港以来，始终保持高建设水平与营运效率。近日盐田国际西作业区在施工安全和工程质量等方面获得各方好评，被授予中国建筑工程最高荣誉“鲁班奖”。根据Freightos波罗的海指数（FBX），亚洲至北欧的即期汇率本周进一步上涨10%，读数为每40英尺美元。这比去年同期高出了惊人的%。FBX地中海分部本周仅上涨1%，至每40英尺美元，尽管这比一年前高出约%。本周亚洲至美国西海岸的FBX指数上涨2.7%，至每40英尺美元，东海岸上涨1.3%，至每40英尺美元。与12个月前相比，西部和东部沿海航线的即期运价分别领先%和%。自3月底以来，从北欧到美国东海岸的即期汇率飙升了%左右，今天的FBX读数为每40英尺美元。红土创新盐田港REITs基金打造的“投资、建设、运营、退出”新模式。红土创新盐田港REITs基金项目的底层资产为盐田港现代物流中心，横跨仓储物流和港口两大公募REITs试点优先支持的重点行业，高度契合基础设施REITs试点政策方向。盐田港现代物流中心是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心，在深圳高标仓供应紧张的背景下，凸显了资源的稀缺性。该项目背靠天然良港盐田港，作为全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的港口，盐田港集装箱吞吐量占全深圳一半以上，是全球超大型船舶首选港之一，也是“一带一路”沿线上的重要港口、中国进出口贸易的重要门户。年，深圳市实现进出口总额3.05万亿元，出口总额实现内地城市“二十八连冠”，强劲的经济发展势头和持续增长的进出口贸易产生了可观的港口仓储物流需求，为盐田港现代物流中心营造了良好的外部发展环境。总结来看盐港REIT的优势在于：一方面其底层资产为临港仓储物流基础设施，位于一线城市中高标仓供应最为紧张的深圳市，是仓储物流行业中的稀缺资源，具备一定的垄断性；另一方面底层资产位于港口区内，依托单体港区作业全球效率最高、吞吐量居世界前列的盐田港区，而港口仓储物流需求稳定可观。盐田港公募REITs日常存续期的管理包括租户管理、租金收缴、资产招租，优化租户结构，购买保险，底层资产维修等资产管理的内容，也包括适时的杠杆安排、基金扩募和兼并收购的资本市场管理，这些影响公募REITs在存续期取得比较好的长期发展业绩的基本条件盐田港都具备，同时盐港REIT在管理架构中加入了对于外部管理机构激励机制、奖惩措施等条款，这些条款安排将有利于外部管理机构投入更多的资源和经验，更好的辅助基金管理人的资产管理工作。超前的视野、专业的团队、优势的资源以及良好的市场前景等成为红土创新盐田港REITs基金获得市场认可的关键。从海外来看，年以来，美国仓储物流REITs的总回报水平相较办公、酒店、零售等其他类型REITs更高，过去六年仓储物流REITs的年均总回报率达18.72%，年实现48.71%的总回报率，而办公REITs年均总回报率仅2.87%，酒店、零售REITs的年均回报率为负，分别仅为-2.28%和-3.13%。而根据CBRE的数据，美国工业及物流租金自年以来逐年上涨，十年累计涨幅超过60%。目前物流类基础设施仍然是最具投资价值的不动产之一，从全球范围内看，我国人均仓储面积远低于美国、日本等发达国家水平，且仓库等级不高，高标仓占比约为30%左右；从资本化率对比来看，目前仓储物流类不动产资本化率通常高于商办类物业，但其差距逐渐缩小，判断仓储物流类不动产估值仍处于中低估值区间内，投资潜力较大。REITs是一个非常好的投资配置品，但目前中国的REITs市场刚刚起步，市场仍需扩容，当REITs市场达到万亿规模时，相信会成为主流投资机构进行大类配置的资产选择。国家发展改革委投资司副司长韩志峰在“中国REITs论坛年会”上表示，不应简单地把REITs当成金融产品、金融工具，或者融资手段。判断基础设施REITs试点成功与否也不应仅仅看REITs产品是否能成功发行，发行规模多大，而应注重把基础设施资产运营管理好，让资产的运营效率提升、收益提升，获得更高的市场认可，为投资人带来更多的分红收益。